Vous souhaitez faire d’une pierre deux coups ? Réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier ? Bonne nouvelle, c’est chose possible. L’État a mis en place de nombreux dispositifs vous permettant d’alléger votre notre fiscale tout en vous constituant un patrimoine. Pinel, Denormandie, déificit foncier, ou encore Loc’Avantages, autant de moyens pour y parvenir.
Bref, que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, il y a forcément le dispositif qui vous correspond ! Reste à savoir maintenant lequel. Une fois cet article lu, notre objectif est que vous puissiez répondre à la question suivante : Comment réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier ?
Sommaire :
- Le dispositif Denormandie
- Le dispositif Pinel
- Le déficit foncier
- Le dispositif Loc’Avantages
- Faites appel à un conseiller
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie a été créé en 2019 afin de favoriser la rénovation de logements anciens dans des communes où la demande de réhabilitation est importante. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant investi. Cependant, certaines conditions sont nécessaires pour profiter de cette réduction d’impôt :
- La durée de location doit être au minimum de 6, 9, ou 12 ans.
- Le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration.
- Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’investissement.
- Le bien doit être situé dans une commune où la demande de logement est forte disposant du label « Cœur de ville » ou de la convention ORT (Opération de revitalisation du territoire).
Pour illustrer l’avantage de ce dispositif, prenons un exemple. Vous investissez dans un bien immobilier éligible au dispositif Denormandie pour un montant de 200 000 €. En fonction de la durée de location sur laquelle vous vous engagez, vous profiterez des réductions d’impôts suivantes :
- Réduction de 12 % pour une location de 6 ans : Vous profiterez alors d’une réduction d’impôt de 24 000 € sur 6 ans.
- Réduction de 18 % pour une location de 9 ans : Vous profiterez alors d’une réduction d’impôt de 36 000 € sur 9 ans.
- Réduction de 21 % pour une location de 12 ans : Vous profiterez alors d’une réduction d’impôt de 42 000 € sur 12 ans.
Ainsi, si vous louez sur 9 ans, vous profiterez ici d’une réduction d’impôt de 4 000 € par an, tout en bénéficiant de vos revenus locatifs. Une belle manière de se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.
Le dispositif Pinel
Sans doute le dispositif de défiscalisation immobilier le plus connu, le dispositif Pinel a vu le jour en 2014. Ce dispositif a été créé pour faire face à la pénurie de logement dans certaines communes de France. Vous allez ici investir dans le neuf pour une durée minimum de 6 ans, reconductible par tranche de 3 ans, jusqu’à 12 ans de location. Malheureusement ce dispositif prendra fin en 2024, les réductions d’impôts ont également été revue à la baisse allant de 10,5 % à 17,5 % du montant d’investissement.
Certains avantages existent lors d’un investissement dans le neuf, comme des frais de notaire réduits par rapport à l’ancien (2 à 3 % du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8 % dans l’ancien). Sachez tout de même que si vous achetez un bien sur plan, c’est-à-dire pas encore construit, il vous faudra attendre la date de fin d’achèvement des travaux pour profiter de la réduction d’impôt.
Le déficit foncier
Instauré en 1993, le déficit foncier vous permettra d’alléger vos impôts lorsque vous investissez dans un bien à rénover en vue de le louer. Ce dispositif s’applique uniquement aux locations nues, c’est-à-dire aux biens immobiliers loués sans meubles. Il vous permet de défiscaliser en déduisant les frais de charges de votre base imposable. Ainsi, si vos revenus fonciers imposables deviennent négatifs (ce qu’on appelle déficit foncier), vos revenus locatifs ne seront pas imposés. Seules certaines charges et travaux sont déductibles des revenus fonciers, notamment les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien.
Grâce à la déduction de vos charges, vous pouvez bénéficier d’un abattement pouvant aller jusqu’à 10 700 € par an. Si cet abattement est dépassé, l’excédent peut être reporté sur vos déclarations d’impôts des dix prochaines années. Ce déficit sera donc imputable sur vos revenus globaux, et vous permettra par conséquent de faire baisser votre impôt.
Attention, pour profiter de ce dispositif, il faut opter pour le régime réel (par ici pour en savoir plus sur les différents régimes afin d’optimiser votre fiscalité). Si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an, vous y serez automatiquement inscrit.
Pour couronner le tout ? Ce dispositif n’est pas considéré comme une « niche fiscale ». Vous pouvez donc le combiner avec d’autres avantages comme le Denormandie, le dispositif Malraux, Loc’Avantages et bien d’autres.
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale importante sur vos revenus locatifs en signant une convention avec l’Anah, qui impose certaines conditions. Ces conditions concernent surtout les loyers, car le but de Loc’Avantages, aussi appelé « louer abordable », est d’aider les foyers modestes à trouver un logement.
Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, voici les critères à respecter selon l’Anah :
- Fixer un loyer inférieur au prix du marché local.
- Le bien doit être non meublé.
- Le logement doit être neuf ou ancien, utilisé uniquement comme habitation principale.
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre A et E.
- Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par Loc’Avantages.
- Le loyer doit respecter les montants définis par la convention avec l’Anah.
- La location doit durer au moins 6 ans pour un logement sans travaux, et 9 ans pour un logement avec travaux.
En respectant ces conditions, vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs, ainsi que d’une aide pour les travaux. Cette déduction peut aller de 15 à 65 % de vos revenus locatifs bruts, selon la zone où se trouve le logement et le montant du loyer. Plus votre loyer sera bas, plus votre réduction d’impôt sera élevée.
Faites appel à un conseiller
Comme vous avez pu le constater, de nombreux dispositifs existent pour réduire votre imposition (d’autres dispositifs disponible ici). La fiscalité française étant complexe, on peut vite être perdu, ne sachant pas trop quoi faire ni comment, pour optimiser sa fiscalité. Heureusement, nous sommes là pour vous aider. Vous pouvez bénéficier d’un rendez-vous offert afin que nos conseillers puissent vous accompagner à y voir plus clair.
