Investir dans l’immobilier n’est pas seulement un excellent moyen de vous construire un patrimoine. C’est également une opportunité pour défiscaliser efficacement. En France, plusieurs dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en contribuant au développement du parc immobilier. On vous a donc recensé le top 3 des dispositifs les plus rentables pour défiscaliser grâce à l’immobilier : le dispositif Denormandie, le déficit foncier et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Découvrons comment chacun peut vous aider à alléger votre note fiscale.
Sommaire
Pourquoi l’État met-il en place des dispositifs de défiscalisation immobilière ?
Avant de défiscaliser, il est important de savoir pourquoi l’Etat met en place ce genre de dispositifs fiscaux. Est-ce par pure générosité ou est-ce également dans son intérêt ? Comme vous vous en doutez certainement, il est dans l’intérêt de l’Etat de mettre en place ce genre de dispositif. Pourquoi ? Parce que l’Etat a besoin de vous pour financer et dynamiser certains secteurs qui lui sont clés, comme l’immobilier, les forêts, l’industrie et bien d’autres secteurs (voir tous les dispositifs de défiscalisation ici).
Défiscaliser grâce à l’immobilier n’est pas chose nouvelle. En effet le tout premier dispositif de défiscalisation immobilier remonte à 1913 avec la loi Monuments historiques ! Cette dernière consistait à récompenser les investisseurs qui rénovait de certains monuments.
Aujourd’hui, de nombreuses lois existent afin d’aider l’Etat à dynamiser le secteur immobilier. L’objectif principal étant de stimuler la construction et la rénovation de logements dans des zones où l’offre est insufisante. En effet, il y a un réel problème de logements en France. D’où l’importance de ces dispositifs et de vos investissements. Bien plus qu’une simple opération immobilière, défiscaliser est donc un véritable acte citoyen.
Le dispositif Denormandie : Rénover pour défiscaliser
Entré en vigueur en 2019, le dispositif Denormandie a été conçu pour inciter les particuliers à rénover des biens anciens situés dans des zones nécessitant une revitalisation. Il s’agit d’un moyen attractif pour défiscaliser grâce à l’immobilier tout en répondant à une problématique nationale : l’amélioration du parc de logements vétustes.
Les conditions sont à respecter :
- Localisation : Les biens doivent se situer dans une commune éligible. Labellisé « Cœur de ville » ou disposant d’une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
- Travaux de rénovation obligatoires : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et viser une amélioration énergétique d’au moins 30 %.
- Engagement de location : Le logement rénové doit être loué nu, en tant que résidence principale, sur une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
Les avantages fiscaux :
La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de l’engagement de location :
- 12 % pour 6 ans.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Exemple concret :
Pour un investissement de 200 000 €, incluant l’achat et les travaux, avec un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt atteint 36 000 €. Soit 4 000 € par an.
Grâce au dispositif Denormandie, vous allez défiscaliser tout en participant à la revitalisation de zones urbaines prioritaires.
Le déficit foncier : Maximisez la défiscalisation immobilière
Le déficit foncier est une stratégie bien connue des investisseurs immobiliers. Elle consiste à réduire vos impôts en déduisant les charges d’un bien loué nu lorsque celles-ci excèdent vos revenus fonciers.
Fonctionnement du déficit foncier :
Lorsque vous effectuez des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation, ces dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier est constaté.
- Jusqu’à 10 700 € de ce déficit peut être imputé sur votre revenu global chaque année, diminuant ainsi votre base imposable (jusqu’à 21 400 € pour les dépenses de travaux énergétique).
- L’excédent de déficit peut être reporté sur l’ensemble de vos revenus pendant 6 ans et 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
Conditions à respecter :
- Type de location : Le bien doit être loué nu et à usage d’habitation principale.
- Engagement de location : Vous devez louer le bien pendant au moins trois ans après avoir imputé le déficit foncier sur votre revenu global.
Exemple pratique :
Supposons que vous perceviez 12 000 € de loyers annuels et engagiez 18 000 € de travaux déductibles. Un déficit de 6 000 € sera imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi vos impôts à payer.
Le déficit foncier vous permet donc de défiscaliser tout en vous constituant un patrimoine et participer à la rénovation du parc immobilier français.
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : La défiscalisation flexible
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de défiscaliser vos revenus immobiliers notamment grâce au mécanisme d’amortissement. Ce dispositif est idéal si vous souhaitez louer des biens meublés sans exercer cette activité à titre principal.
Conditions d’éligibilité :
- Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer.
- Vous devez déclarer votre activité de LMNP et inscrire votre bien au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Deux régimes fiscaux possibles :
- Micro-BIC : Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- Régime réel : Ce régime vous permet de déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais divers) et d’amortir le bien ainsi que le mobilier.
Les avantages clés du LMNP :
- Amortissement : Vous pouvez amortir le bien immobilier, le mobilier et les équipements sur plusieurs années, ce qui réduit voire annule vos revenus imposables sur une période durant généralement plus de 10 ans.
- Déduction des charges réelles : Toutes les dépenses liées à votre activité de location sont déductibles.
Exemple concret :
Avec un bien générant 20 000 € de loyers annuels, le régime réel permet de déduire 15 000 € de charges et amortissements. Le revenu imposable est ainsi réduit à 5 000 €, entraînant une fiscalité qui est optimisée !
Le statut LMNP ne vous permet dans pas de réduire votre montant d’imposition à proprement parlé, il vous permet en revanche de ne pas être fiscalisé sur vos nouveaux revenus. Ce système est particulièrement efficace lorsque l’on garde dans un coin de la tête que les revenus fonciers sont lourdement taxés à 47,2% (pour ceux ayant un taux marginal d’imposition de 30%).
Pourquoi choisir la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est une solution idéale pour réduire vos impôts tout en investissant dans un actif tangible et sécurisé. Que ce soit par le biais du dispositif Denormandie, du déficit foncier ou du statut LMNP, ces mécanismes permettent d’allier optimisation fiscale et valorisation de patrimoine.
Les points forts de la défiscalisation immobilière :
1. Impact fiscal direct : Vous réduisez votre impôt sur le revenu dès la première année.
2. Adaptabilité : Chaque dispositif répond à des profils d’investisseurs différents, du novice au confirmé.
3. Création de valeur : Vous participez à la rénovation et à l’animation du marché locatif, tout en consolidant votre patrimoine.
Conclusion : Défiscalisez intelligemment avec l’immobilier
Grâce aux dispositifs présentés, Denormandie, déficit foncier et LMNP, vous avez les clés pour défiscaliser efficacement tout en investissant dans un secteur porteur. Chaque mécanisme présente des avantages spécifiques, adaptés à des profils variés. Prenez le temps, avec l’un de nos conseillers, d’évaluer vos objectifs et votre situation personnelle pour choisir la stratégie de défiscalisation immobilière qui vous convient le mieux.
