Acheter un bien immobilier et le mettre en location est une excellente façon de vous générer des revenus supplémentaires. Cependant, ces revenus peuvent être lourdement taxés et impacter significativement votre rentabilité. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour alléger votre fiscalité, voir la supprimer totalement. Nous explorerons dans cet article les différentes solutions pour réduire l’imposition de vos revenus locatifs.
Sommaire
Location nue ou location meublée ?
Le premier choix à faire lorsque l’on détient ou souhaite détenir de l’immobilier est le statut fiscal. On en trouve deux, celui de la location nue et celui de la location meublée. Chaque statut a ses propres avantages et inconvénients, à noter tout de même que la fiscalité de la location meublée est dans la plupart des cas plus avantageuse.
Fiscalité de la location nue
Les revenus perçus de la location de votre bien vide, sont imposables en tant que revenus fonciers. La fiscalité de ces derniers dépendant du régime que vous allez choisir.
Le régime micro-foncier pour une location nue
Si vos revenus bruts fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Dans ce cadre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes locatives, sans possibilité de déduction des charges réelles. Ce dispositif est simple et peu contraignant administrativement, mais il peut être moins avantageux que le régime réel si vos charges sont significativement élevées.
Le régime réel pour la location nue
Opter pour le régime réel simplifié vous permet de déduire l’ensemble des charges réelles engagées dans la gestion et l’entretien de votre bien immobilier. Cela inclut :
- Les frais de gestion locative
- Les intérêts d’emprunt
- Les travaux de rénovation et d’entretien
- Les primes d’assurances
Cette approche est particulièrement avantageuse si vos charges locatives sont élevées. Elle nécessite néanmoins de maintenir une comptabilité rigoureuse.
Si vos charges déductibles excèdent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Cette situation permet de réduire votre revenu global imposable dans la limite annuelle de 10 700 €. L’excédent de ce déficit est reportable sur vos revenus fonciers pendant dix ans.
Fiscalité de la location meublée
Comme la fiscalité de la location nue, vous pouvez ici choisir entre deux régimes différents. Le régime micro-BIC d’un côté et le régime réel de l’autre.
Le régime micro-BIC
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Celui-ci vous permet de bénéficiez non pas d’un abattement de 30 % comme pour la location nue, mais de 50 % ! En contrepartie, vous ne pouvez pas ici déduire vos charges.
Le régime réel
En faisant le choix du régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges réalisées au service de la mise en location :
- Les frais de gestion locative
- Les intérêts d’emprunt
- Les travaux de rénovation et d’entretien
- Les primes d’assurances
Attention, noter que contrairement à la location nue, vous pouvez également déduire l’immobilier et le mobilier de votre bien. Cela vous permet dans la plupart des cas de ne pas être imposable pendant au moins 10 ans !
A contrario du régime micro-BIC, bénéficier du régime réel vous oblige à tenir une comptabilité plus complexe. Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour savoir combien vous pourriez économiser avec le régime réel en location meublée.
Investir dans des dispositifs fiscaux immobilier
L’Etat a mis en place des centaines de dispositifs pour réduire vos impôts afin d’inciter les contribuables à participer au développement économique et social du pays. Un certain nombre de dispositifs vous permettent d’investir dans l’immobilier tout en réduisant votre imposition.
La loi Denormandie
La loi Denormandie consiste à investir dans l’immobilier ancien faisant l’objet de travaux de rénovation. Toutes les zones géographique ne sont pas éligibles à ce dispositif.
En investissant sous ce dispositif, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du prix du bien, en fonction de votre durée d’engagement de location :
- 12 % pour une durée de 6 ans
- 18 % pour une durée de 9 ans
- 21 % pour une durée de 12 ans
Par exemple, si vous investissez dans un bien à hauteur de 200 000 € et que vous le louer pour une durée de 9 ans, vous percevrez une réduction d’impôt annuelle de 4 000 €.
Loc-Avantages
Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous louez votre bien à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certains plafond. D’autres conditions d’éligibilité existent comme un montant de loyer maximum, une performance énergétique minimum, ou encore une certaine durée de location.
Il est possible d’identifier trois niveaux de location offrant une réduction de loyer :
- Loc 1 (niveau intermédiaire) : 15 % de réduction sur le plafond de loyer.
- Loc 2 (niveau social) : 30 % de réduction sur le plafond de loyer.
- Loc 3 (niveau très social) : 45 % de réduction sur le plafond de loyer.
SCPI fiscales
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Investir dans des parts de SCPI, vous permettra de percevoir des revenus supplémentaires tout en mutualisant les risques et les coûts liés à l’immobilier.
En plus des SCPI classiques, certaines SCPI sont spécialisées dans les investissements éligibles à des dispositifs fiscaux avantageux comme le Denormandie, le Malraux ou le Déficit foncier. En y investissant, vous pouvez combiner les avantages de la diversification patrimoniale et des réductions d’impôt.
Faire appel à des professionnels
S’assurer les services d’un conseiller fiscaliste ou d’un expert-comptable spécialisé en immobilier permet d’optimiser votre stratégie fiscale. Ils sauront vous guider parmi les différents dispositifs disponibles et veiller au respect des obligations légales et déclaratives, limitant ainsi les risques de contrôle fiscal et d’amendes éventuelles. Bénéficier d’un premier rendez-vous offert avec nos experts pour optimiser votre fiscalité en cliquant ici.
